© HJ Makelaardij

DE KOOP

Wanneer is de koop gesloten?

Je hebt goed onderhandeld over prijs en voorwaarden en je bod is aanvaard door de verkoper. Je springt een gat in de lucht en denkt als onervaren leek dat je een huis hebt gekocht. Maar is dat wel zo?

Op dat moment heb je weliswaar een mondelinge overeenkomst met de verkoper, maar volgens de Nederlandse wet heeft zo’n mondelinge overeenkomst geen juridische zeggingskracht. Daarvoor heb je een schriftelijke overeenkomst nodig, de koopakte genoemd, die door beide partijen is ondertekend.

Koopakte

Wat staat er in de koopakte?

In het kort wordt in elke  koopakte  antwoord gegeven op het bekende rijtje Wie, Wat, Waar en Hoe.

De akte bevat dus:

  • de personalia van koper en verkoper,
  • de kadastrale gegevens van het pand én het perceel waarop het staat
  • de koopsom
  • de voorwaarden waaronder de koop doorgang zal hebben: het gaat hier bijvoorbeeld over de (onderhoud)staat van het huis, de betaling, de extra kosten, de erfdienstbaarheden.
  • de ontbindende voorwaarden: de voorwaarden waaronder de kopende partij de overeenkomst tussen beide partijen kan ontbinden zonder dat hij/zij boete moet betalen. Zoals we eerder zagen zijn de belangrijkste ontbindende voorwaarden de financiering en de bouwkundige keuring.
  • de datum van overdracht/levering: op deze dag vindt een laatste inspectie van het gekochte pand plaats in het bijzijn van beide makelaars – wordt het pand zo opgeleverd als afgesproken?- en daarna gaan beide partijen naar de notaris, die de overdracht begeleidt.
  • de notariskeuze: de levering is het moment waarop het onroerend goed wordt overgedragen van de ene partij op de andere. Je snapt dat dit ook juridisch zal moeten worden vastgelegd. Dat is een taak van de notaris.
    Het is aan de koper om een notaris te kiezen die de overdracht begeleidt. De reden daarvoor is dat de koper ook de kosten van de notaris moet betalen als onderdeel van de aankoopkosten. Men gebruikt daarvoor de term kosten koper of k.k. Ziet men de term “vrij op naam” of v.o.n. dan zijn de aankoopkosten voor de verkoper. Bij nieuwbouw is dat de projectontwikkelaar. De algemene regel is dat degene die de aankoopkosten moet betalen ook de keuze van de notaris heeft.

Bijlagen bij de Koopakte

Naast de feitelijke akte ontvangt de koper ook enige bijlagen.

  • Het ontvangstbevestiging: dit document is van belang bij de berekening van de drie dagen bedenktijd waar hieronder uitleg over wordt gegeven.

Bijlagen vervolg

  • De lijst van zaken: hierin geeft de verkopende partij welke zaken tegen betaling door de koper kunnen worden overgenomen. – denk aan plafonnières, gordijnen, matten, maar het kan ook gaan over grote zaken als een tuinmeubilair, een hot tub of een sauna. Worden er roerende zaken overgenomen dan wordt dat afgerekend bij de notaris. Over deze roerende zaken hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald.
  • Vragenlijst: de verkopende partij geeft daarin veel informatie over het huis – het gaat daarbij o.a. om de staat van onderhoud binnen en buiten, werkelijke gebreken, die de eigenaar heeft geconstateerd, de eventuele verplichtingen van de eigenaar t.o.v. de gemeente in de vorm van erfpacht en t.o.v. de buren in de vorm van erfdienstbaarheden (bijvoorbeeld recht van overpad).

Koop

De conceptakte

Meestal duurt het 2 tot 3 dagen om een ​​conceptakte te ontvangen. Beide partijen controleren de gegevens en de (ontbindende) voorwaarden zoals ze in de akte zijn opgesteld. Zijn er geen verbeteringen meer, dan wordt de akte officieel gemaakt en met al zijn bijlages door beide partijen ondertekend.

Akte getekend: dus is de koop nu gesloten?

Zelfs nu de akte door beide partijen is getekend, zul je nog even geduld moeten hebben voor de koop echt is gesloten. De Nederlandse wet geeft de koper een bedenktijd van 3 dagen na ondertekening van de koopakte. Gedurende deze tijd kan de koper de aankoop annuleren zonder enige consequentie (boetevrij dus) én zonder dat hij/zij een reden hoeft op te geven. Deze periode van 3 dagen begint om 00:00 uur op de dag nadat de verkopende makelaar de door beide partijen ondertekende akte weer in zijn bezit heeft. De data van ondertekening staan op de ontvangstbevestiging die de koopakte begeleidt. Weekenden en/of feestdagen worden in die periode van drie dagen niet meegerekend.

Kortom:

De koop is juridisch pas gesloten als de officiële koopakte is getekend en de drie dagen bedenktijd zijn afgesloten. Er kan dus nogal wat tijd overheen gaan nadat je bod is geaccepteerd door de verkoper voor je werkelijk kunt zeggen dat je een huis hebt gekocht. En zelfs dan….. heb je het nog niet geleverd gekregen.