Wat is een leveringsakte?

De leveringsakte is een overeenkomst opgesteld door een notaris. In deze overeenkomst zijn alle belangrijke zaken vastgelegd die nodig zijn om het juridisch eigendom van de woning over te dragen. Er staat onder meer in om welk huis het gaat, wie de kopers en verkopers zijn, voor welk bedrag het is aangekocht en de datum van overdracht.

Maar deze gegevens staan toch ook in de koopakte? Dus waarom moet er dan alsnog een leveringsakte worden opgesteld?

De leveringsakte gaat verder dan de koopakte. De leveringsakte zorgt voor de feitelijke overdracht van het juridisch eigendom. Pas nadat dit is getekend door de kopers, verkopers en de notaris en het is ingeschreven bij het Kadaster zijn de kopers juridisch eigenaar geworden van de woning. Vanaf dit moment kunnen de kopers dus pas echt zeggen dat het hun huis is en kunnen ze dit ook uitdragen tegenover iedereen.

Daarnaast zijn er in de akte van levering clausules en/of  kettingbedingen opgenomen die de verhoudingen regelen tussen andere partijen dan de koper en de verkoper. Voorbeelden hiervan zijn de bedingen die zijn opgenomen  ten behoeve van  het onderhoud van  leidingen (gas, riool, elektriciteit etc.), kettingbedingen (zoals de afspraak om geen uitbouw van de woning te realiseren in de achtertuin), erfdienstbaarheden (zoals het recht van overpad) en verboden opgelegd door bijvoorbeeld de gemeente (bijvoorbeeld het verbod om varkens te houden op een perceel).

Hoe komt de leveringsakte tot stand?

De akte van levering wordt door de notaris opgesteld aan de hand van twee documenten, namelijk de koopakte en de akte van levering die de huidige verkopers hebben getekend toen zij het huis aankochten. In deze oude akte van levering staan immers de kettingbedingen en erfdienstbaarheden die terug moeten komen in de nieuwe akte.

Een standaard leveringsacte?

Tot recent was het de notaris die zijn eigen aktes mocht opstellen. Dit heeft er toe geleid dat ieder notariskantoor zijn eigen modelaktes opstelde en uitgaf. Hierdoor was er geen standaard voor een akte van levering en bestaan er dus verschillen in opmaak en tekst.

Naast dat dit het controleren van de leveringsakte bemoeilijkt is deze manier van werken niet efficiënt omdat het voor het Kadaster betekende dat ze de aktes handmatig moesten inschrijven. Om dit probleem aan te pakken is het Kadaster begonnen met het opstellen en uitgeven van KIK-aktes. Deze aktes bestaan voor een deel uit gestandaardiseerde tekst die op geautomatiseerde wijze in de database kan worden opgenomen. Dit scheelt enorm in tijd en daarmee in de kosten.

Let er wel goed op dat slechts een deel van de akte (van levering) is gestandaardiseerd. Het blijft dus van groot belang dat u de (concept)akte goed doorneemt en waar nodig corrigeert of aanpast. Daarnaast is het gebruik van KIK-aktes niet verplicht gesteld aan de notaris. Het kan dus nog steeds zo zijn dat de akte van levering er anders uit ziet dan de KIK-akte.

Lombok Jaffa

Waar moet ik op letten voordat ik de akte van levering teken?

Zodra de conceptversie klaar is zal de notaris de leveringsakte doorsturen naar alle betrokken partijen. De leveringsakte zit vrij juridisch in elkaar en kan moeilijk te lezen zijn, toch is het belangrijk om te begrijpen wat er staat (en eventueel te corrigeren waar nodig). Vraag eventueel hulp van uw makelaar, financiële dienstverlener of iemand in uw vrienden- of familiekring voordat u akkoord geeft aan de notaris.

Welke gegevens zijn belangrijk om te controleren:

  • De datum: Dit is in de regel de eerste zin van de akte. Dit moet de datum zijn waarop wordt getekend (ook als er sprake is van een volmacht).
  • De notaris: Dit is in de regel de tweede zin van de akte. Hier moet een naam en vestigingsplaats worden gegeven van het notariskantoor die de akte heeft opgesteld en ondertekend.
  • De betrokken partijen: Wie zijn de kopers en verkopers? Het kan verwarrend zijn wie er moeten tekenen bijvoorbeeld als er (recentelijk) een huwelijk, echtscheiding of overlijden heeft plaatsgevonden. Het is van groot belang dat alle rechthebbende personen tekenen anders kan de akte ongeldig worden verklaard! Vraag dit goed na bij de notaris indien een van de bovenstaande situaties zich voor doet.
  • Het onderwerp van de akte: Er moet beschreven staan waar de akte op van toepassing is. Bij de akte van levering zal er dus een omschrijving moeten zijn van de woning die wordt gekocht of verkocht. Controleer hierbij goed het adres en de Kadastrale gegevens die vermeld staan.
  • Koopprijs: Niet geheel onbelangrijk is de koopprijs waarvoor de woning is gekocht of wordt verkocht. Dit bedrag moet uiteraard overeenkomstig de afspraak zijn.
  • Verrekening: Indien er is afgesproken om bepaalde roerende zaken over te nemen voor geld, moet dit zijn opgenomen in de akte. Zonder dit verrekenbeding is er geen aftrek van de overdrachtsbelasting mogelijk wat weer enkele honderden tot duizenden Euro’s kan schelen.
  • Overdrachtsbelasting: Het bedrag dat moet worden betaald aan overdrachtsbelasting moet zijn opgenomen. Reken dit altijd na, zeker als er voor roerende zaken is betaald. Het is immers zonde als er door een fout meer geld moet worden afgedragen aan de belasting dan strikt noodzakelijk.
  • Zijn alle (ketting)bedingen bekend en opgenomen: alle (ketting)bedingen moeten terugkomen in de nieuwe akte (tenzij hier op voorhand andere afspraken over worden gemaakt). Het niet opnemen van een kettingbeding betekend niet dat rechten en plichten komen te vervallen. Het is dus goed om te weten wat voor bedingen er rusten op de woning en het erf en verplicht om deze op te nemen in de akte van levering.

Indien het gaat om  een appartement dat wordt gekocht of verkocht is het volgende tevens van belang:

  • Reservefonds: Controleer goed of het totale bedrag dat de vorige eigenaar heeft gespaard in het reserve en/of onderhoudsfonds van de VvE is opgenomen in de akte van levering. Dit gaat van rechtswege altijd over op de nieuwe eigenaar en mag dus niet uit de pot worden gehaald indien de woning wordt verkocht.

Hoe gaat het tekenen van de Leveringsakte?

Nadat de kopers en verkopers akkoord hebben gegeven voor de conceptakte moet de akte van levering worden ondertekend bij de notaris. Dit gebeurt op een op voorhand afgesproken dag. Nadat partijen de akte hebben getekend moet ook de notaris deze tekenen en hierbij een tijd vermelden zodat precies kan worden nagegaan op welk moment het eigendom van de woning is overgegaan.

Uiteindelijk schrijft de notaris de akte van levering in bij het Kadaster. Dit gebeurt één dag na het tekenen van de overeenkomst. Pas op dit moment is het juridische eigendom over op de nieuwe bewoners en kunnen zij tegenover iedereen uitdragen dat zij de nieuwe eigenaren zijn van de woning.