WOZ: Waardering onroerende zaken

WOZ of WOZ-waarde is een welkbekende term als het gaat om huizenbezit. Voor veel woningbezitters is het een manier om te kijken of hun woning in het afgelopen jaar meer (of minder) waard is geworden. Ook wordt het vaak gebruikt om de waarde huizen te vergelijken. Zeker als net de nieuwe WOZ-waarde bekend is gemaakt is het een populair onderwerp op feestjes of aan de familietafel.

De WOZ-waarde is dan ook een prima indicator voor de waarde van een woning maar er zijn wel enkele kantekeningen waar rekening mee moet worden gehouden. Het is dan ook goed om als (toekomstig) huizenbezitter te weten hoe de WOZ-waarde tot stand komt en waar deze voor wordt gebruikt.

Waar wordt de WOZ-waarde voor gebruikt

WOZ staat voor “waardering onroerende zaken”. We kunnen dus al meteen zeggen wat het doel is van de WOZ: namelijk het geven van een waarde aan onroerende zaken. Maar wat gebeurt hiermee nadat deze is vastgesteld? waar wordt deze waarde voor gebruikt?

De voornaamste reden dat gemeenten ieder jaar een WOZ-waarde opstellen is voor het innen van de gemeentelijke belastingen, zoals de Onroerendezaakbelasting (OZB). Met de opbrengsten financieren gemeenten zaken als onderwijs, infrastructuur en culturele activiteiten.

De WOZ-waarde wordt tevens gebruikt bij de inkomstenbelasting en dan in het specifiek het eigen-woningforfait. Deze belasting stelt dat woningbezitters een bepaald percentage (in de meeste gevallen 0,70%) van de WOZ-waarde bij hun inkomen moeten optellen. Er wordt dus zowel door de gemeente als het rijk belasting geheven over het bezit van een woning.

Een andere toepassing van de WOZ-waarde is terug te vinden binnen het erf- en schenkingsrecht. In het geval er een erfenis ontstaat of er een schenking wordt gedaan in de vorm van onroerend goed moet hier vaak belasting over worden betaald. De hoogtes van deze belastingen zijn in veel gevallen afhankelijk van de WOZ-waarde.

Daarnaast wordt de WOZ-waarde ook gebruikt bij het vaststellen van een huurprijs volgens de puntenmethode en de belasting die wordt geheven over de opbrengsten uit verhuur (leegwaarderatio).

WOZ: Hoe wordt de waarde vastgesteld?

Het vaststellen van de WOZ-waarde gebeurt door taxateurs die zijn aangesteld door de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Er wordt gebruik gemaakt van een vergelijkingsmethode waarbij de taxateur kijkt naar de opbrengst van drie recent verkochte, vergelijkbare panden die recentelijk in de omgeving zijn verkocht. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van gegevens uit het kadaster. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de ligging en het aantal vierkante meters van het object.

Het is niet zo dat er jaarlijks een taxateur over de vloer komt. Sterker nog, het bepalen van de waarde is in de laatste jaren een steeds meer geautomatiseerd proces geworden waaraan feitelijk geen taxateur meer te pas komt. In plaats daarvan wordt er gewerkt met complexe computersystemen die gegevens uit verschillende databases combineren om tot een WOZ-waarde te komen. Alleen in bijzondere gevallen zal de gemeente gebruik maken van een taxateur die daadwerkelijk de woning bezoekt en een taxeert.

Dit heeft tot gevolg dat zaken zoals bijvoorbeeld de afwerking aan zowel de buiten- als binnenzijde van een pand, geen directe invloed heeft op de WOZ-waarde van het onroerend goed. Er vindt immers geen feitelijke bezichtiging plaats door een taxateur. Daardoor wordt er ook geen rekening mee gehouden bij de vaststellen van de WOZ-waarde. Het is dus goed mogelijk dat een vergelijkbaar pand (bijvoorbeeld het huis van de buren) dezelfde WOZ-waarde krijgt als uw pand, ondanks dat dit van binnen compleet is uitgewoond.

De peildatum (de datum waarop de taxatie wordt uitgevoerd) van de WOZ-waarde is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-beschikking die eigenaren ontvangen van de gemeente heeft dus altijd betrekking op de waarde zoals die één jaar eerder was. De peildatum voor de WOZ-waarde 2018 is dus 1 januari 2017.

Ook is het goed om te weten dat beperkte rechten (zoals het recht van overpad, erfpacht en erfdienstbaarheden), servicekosten en splitsingsverboden geen invloed hebben op de WOZ-waarde. Zelfs als de woning wordt verhuurd heeft dit geen invloed op de WOZ-waarde (terwijl dit vaak wel van invloed is als de woning wordt gekocht of verkocht).

WOZ-Taxatieverslag

Binnen de provincie Utrecht zijn er een aantal gemeenten die een samenwerkingsverband hebben voor onder meer het verwerken en innen van de gemeentelijke belastingen. Dit samenwerkingsverband opereert onder de naam Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU). De BghU heeft een kort annimatiefilmpje gemaakt met informatie over het doel en gebruik van de WOZ, dat u hier kunt bekijken.

Voor inwoners van de bij het BghU aangesloten gemeenten geldt dat zij ieder jaar een aanslag ontvangen van de BghU inzake de gemeentelijke belastingen. Zoals eerder vermeld is de OZB onderdeel van deze belastingen en om deze te kunnen vaststellen is de WOZ-waarde nodig.

Inwoners van Utrecht ontvangen daarom samen met de aanslag van de gemeentelijke belastingen een taxatieverslag waarin de WOZ-waarde is aangegeven. In het taxatieverslag zijn de drie recent verkochte referentiepanden opgenomen die voor een belangrijk deel de WOZ-waarde bepalen. Daarnaast geeft het informatie over het bouwjaar, aantal vierkante meters, (al geeft dit niet altijd dezelfde waarde als het woonoppervlakte volgens de NEN2580!) peildatum en enkele andere relevante zaken.

Op het daadwerkelijke aanslagbiljet wordt deze WOZ-waarde in eerste instantie nog een keer vermeld. Vervolgens wordt de WOZ-waarde gebruikt om de OZB eigenaar te berekenen. In dit voorbeeld gaat het om een WOZ-waarde van € 181.000,- en wordt er een OZB tarief gehanteerd van 0,0912%. Als we dit vermenigvuldigen dan komen we op een bedrag van € 165,07 uit dat moet worden betaald aan onroerende-zaakbelasting (OZB).

Bezwaar maken tegen WOZ-waarde

Vaak schikken mensen erg als de WOZ-waarde van hun woning erg is gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. In het voorbeeld konden we bijvoorbeeld zien dat de WOZ-waarde met bijna € 40.000,- was gestegen. Dat is een stijging van meer dan 25%, aanzienlijk dus! Heeft het zin om bezwaar te maken tegen een dergelijke stijging?

In grote gemeenten met veel vergelijkbare panden (wijken met rijtjeshuizen en doorsnee appartementencomplexen) heeft het vaak weinig zin. Dit komt mede door het geautomatiseerde systeem dat vaak alle mogelijke combinaties van vergelijkbare panden doorrekent en hieruit een gemiddelde bepaalt. Het wordt dan heel lastig om aan te tonen dat jouw huis zo uniek is dat al deze vergelijkingen niet kloppend zijn en dat er andere panden of appartementen hadden moeten worden gebruikt voor het vaststellen van de WOZ-waarde.

Een andere “probleem” van het bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is de winst die er mee wordt behaalt. Stel dat er bezwaar wordt gemaakt tegen de WOZ-waarde van € 181.000 uit het voorbeeld. Na veel moeite, tijd en inspanning weten we de gemeente zover te krijgen dat de herziene WOZ-waarde op € 160.000 uitkomt. Dan zou je denken, een mooi resultaat van meer dan € 20.000,- waar geen belasting over moet worden betaald. Maar als we dit verschil in Euro’s uitdrukken dan is het haast te verwaarlozen.

(In de onderstaande berekening is het OZB-tarief van 2018 gehanteerd).

€ 181.000 x 0,0912 = € 165,07
€ 160.000 x 0,0912 = € 145,92

Dit betekent dus een “winst” van ongeveer € 20,- per jaar! Zelfs als het om een groot huis in een geliefde wijk gaat, dat in eerste instantie een WOZ-waarde van een miljoen kreeg toegewezen, dat na bezwaar verlaagd is met een ton tot €900.000,- is de “winst” die wordt behaald nog geen € 100,- per jaar.

Het staat iedereen natuurlijk vrij om bezwaar aan te tekenen maar het is altijd verstandig om eerst te kijken wat dit oplevert en of dit verschil het waard is om een langdurige en tijdrovende procedure op te starten.
Mocht u er wel voor kiezen om bezwaar te maken is het altijd goed een expert ernaar te laten kijken. Er zijn diverse partijen gespecialiseerd in het aanvechten van de WOZ-waarde. Deze partijen werken vaak op no-cure no-pay basis maar claimen vaak een deel van het verschil in kosten zodra de WOZ-waarde met succes is verlaagd. Zo blijft er dus (nog) minder voor de woningeigenaar over.