© HJ Makelaardij

ONDERHANDELEN

Het onderhandelen is een spel tussen koper en verkoper en draait om de hoogte van het bod dat een verkoper wil aanvaarden en de voorwaarden waaronder de koop werkelijk doorgang zal hebben.

Hoe hoog is de vraagprijs en heb ik als koper onderhandelingsruimte?

Het kan nuttig zijn om te onderzoeken hoe de verkoop ervoor staat: hoe lang staat de woning op de markt, is de vraagprijs al eens aangepast, dan zal de onderhandelingsruimte klein zijn. Staat het huis om wat voor reden al leeg, dan zal een verkoper eerder genoegen nemen met een lagere verkoopprijs, net als wanneer het huis onder water staat, dus wanneer de hypotheek hoger is dan de marktwaarde. Daarentegen heeft de verkoper een sterkere positie als er veel potentiele kopers op de stoep staan.

Tracht er achter te komen hoe het staat met de verkoop van de woning. Dit is bepalend voor de onderhandelingsruimte die je hebt.

Slim inzetten van voorwaarden waaronder de koop zal doorgaan

Natuurlijk is de hoogte van het bod bepalend bij koop/verkoop. Maar: de verkoper kan ook kijken naar de voorwaarden die verkoper en koper overeenkomen voor de koop. Door deze voorwaarden slim in te zetten bij het onderhandelen wint een koper aan gunfactor.

Welke voorwaarden zijn er?

Welke voorwaarden zijn er? En hoe kan een koper deze gebruiken?

  • De datum van overdracht: dit is de dag waarop de kopers de sleutel van hun nieuwe huis krijgen. Die datum hangt voor de koper af van zaken als hoe lang duurt het tot je een hypotheek hebt geregeld en/of hoe lang duurt het voor je je oude huis hebt verkocht. De verkoper zal misschien ruim de tijd willen om zelf een nieuw huis te vinden of snel van een huis af willen als het al leeg staat en het bezit ervan alleen maar kosten met zich meebrengt. Door je een beetje te verdiepen in wat een verkoper wil en hoe jij jouw wensen daaraan aan kunt passen kun je als koper de verkoper gunstig voor je stemmen.
    Normaal gesproken ligt de datum van overdracht tussen de 2 en 4 maanden na ondertekening van het koopcontract. Maar: koop je een huis in een oververhitte markt, pas je dan aan aan de wensen van de verkoper.
  • Ontbindende voorwaarden: Door deze voorwaarden op te nemen kan de overeenkomst tussen koper en verkoper (vastgelegd in de koopakte) in specifieke omstandigheden worden ontbonden zonder dat een boete betaald hoeft te worden. De belangrijkste ontbindende voorwaarden zijn:
    • Financieringsbeding: indien de koper geen hypotheek kan krijgen voor zijn aankoop kan hij een beroep doen op deze voorwaarde en van de aankoop afzien zonder een boete te hoeven betalen.
      Als je van te voren je huiswerk hebt gedaan en bij de hypotheekadviseur bent langs gegaan, weet je ongeveer hoe hoog de hypotheek is die je kunt krijgen en zul je van deze voorwaarde geen gebruik hoeven te maken. Daarmee win je als koper aan snelheid en geef je de verkoper meer zekerheid dan iemand die dat nog helemaal moet afhandelen.

Voorwaarden vervolg

    • Bouwkundig onderzoek: Als je meer zekerheid wil hebben dat er na het kopen van de woning geen (bouwtechnische)gebreken voorkomen, is een bouwkundig onderzoek altijd verstandig om uit te laten voeren. Een onafhankelijke deskundige onderzoekt het pand, beoordeelt de staat van onderhoud ervan en stelt eventuele problemen vast. Als er fouten of gebreken zijn, krijg je een schatting van de reparatiekosten.
      In het koopcontract kun je laten opnemen dat je bij reparatiekosten van € 5000 of meer het contract wilt ontbinden zonder boete te betalen. Als alternatief zou je in het contract kunnen laten opnemen dat de koop dan wel doorgaat, maar tegen een lagere aanschafprijs.

Let er wel op dat het gaat om een visuele inspectie en dat er nog steeds gebreken aan het huis kunnen zijn.

  • Nationale hypotheekgarantie: De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is uniek in Europa. De Garantie helpt bij het afsluiten van een hypotheek die betaalbaar en verantwoord is, want als je buiten je schuld om niet kunt voldoen aan je hypotheekverplichtingen biedt de NHG een vangnet. Je kunt het het beste vergelijken met een verzekering.
    Bij koop kun je als voorwaarde opnemen dat de koop alleen doorgaat als je een NHG kunt krijgen. Als blijkt dat je daarvoor niet in aanmerking komt kunt je het koopcontract boetevrij ontbinden. Maar let op: er zijn enkele strikte regels voor het verkrijgen van een NHG-hypotheek. De belangrijkste is dat de hypotheek voor 2019 maximaal € 290.000 mag bedragen.

Er zijn enkele andere voorwaarden zoals een verklaring van een schone grond, de asbestclausule of het ontvangen van een verblijfsvergunning. De makelaar zal je informeren of hij/zij denkt dat het nodig is om dit soort voorwaarden op te nemen.